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Investir dans l’immobilier de services avec l’EHPAD

La pierre fait aujourd’hui partie des produits de placement préférés des micros-entrepreneurs en France ; l’investissement en EHPAD en particulier a le vent en poupe. Le rendement est intéressant, et la demande en logement dans ces résidences médicalisées avec services ne cesse de s’intensifier. Comment investir, et quels sont les risques à prévoir afin de sécuriser son placement ?

Quel EHPAD acheter ?

Vous avez le choix entre investir dans le neuf ou dans l’occasion.

  • Investir en EHPAD neuf, c’est opter pour la vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire commander le bien et signer un bail de réservation en VEFA ainsi qu’un bail commercial avant sa livraison. L’avantage : l’investisseur choisit lui-même la configuration du futur EHPAD : nombre de pièces, disposition, etc. C’est donc à partir du plan que se fait la vente. Deuxième avantage : l’investisseur peut opter pour plusieurs régimes défiscalisants : le régime réel, le micro BIC, le Censi-Bouvard, l’amortissement, etc.
  • Investir en EHPAD d’occasion en revanche, c’est acheter une résidence senior déjà louée, et par conséquent déjà exploitée. Avantages : l’investisseur perçoit des loyers immédiats, il défiscalise, par exemple sous le régime du déficit foncier (par rapport aux dépenses engagées dans les travaux de rénovation). De plus, l’EHPAD est acquis à moindre coût par rapport à celui du neuf.

Le rôle de l’expert-comptable dans l’investissement

Dans les deux cas, un bail commercial lie l’investisseur au gestionnaire qui représente la pierre angulaire du placement. Devenu loueur en meublé non professionnel ou LMNP, l’investisseur confie alors les missions suivantes à son expert-comptable.

  • la déclaration de son activité
  • l’immatriculation de l’entreprise – qui est une micro-entreprise
  • l’optimisation de la fiscalité de l’investisseur (choix du régime fiscal, calcul des amortissements, etc.)
  • la constitution des liasses fiscales et les déclarations diverses
  • la tenue de la comptabilité

source : http://www.ehpad.com

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